Zelfbewoningplicht voor kopers op Goeree-Overflakkee?

7 december 2021, 10:52 Algemeen

Goeree-Overflakkee - De gemeente overweegt woningkopers een zelfbewoningplicht op te leggen. Dat was al mogelijk bij nieuwbouw maar door een wetswijziging kan per 1 januari ook een zelfbewoningplicht worden ingevoerd voor bestaande huizen. Wat betekent dat, wat zijn de gevolgen en vooral, is het zinvol?

Door Jacquelien Wielaard

Een meerderheid van de Nederlandse gemeenten heeft al stappen gezet om gebruik te maken van de mogelijkheid als één van maatregelen om de woningnood tegen te gaan.

Er is niet één oorzaak aan te wijzen voor de situatie op de woningmarkt, eerder een samenkomst van negatieve factoren, een zogenaamde perfecte storm, die tot deze crisis heeft geleid. Over een aantal oorzaken is men het wel eens zoals de vertraagde nieuwbouw, lagere hypotheekrente en kleinere huishoudens. Andere oorzaken die worden genoemd maar niet door iedereen erkend, zijn speculatie met grond en huizen en een falend overheidsbeleid.

Te weinig nieuwbouw
Door de bankencrisis van 2008 kwam er een vertraging in het bouwen. Bouwbedrijven gingen massaal failliet waarna ook een tekort aan bouwpersoneel is ontstaan.

Andere oorzaken van de stagnatie zijn onder andere de stikstofproblematiek in de bouw en de verhuurderheffing, die er toe heeft geleid dat wooncorporaties minder konden investeren in nieuwbouw. Hoewel in 2021 tot nu toe meer woningen zijn gebouwd dan door de coronacrisis was voorzien, is de verwachting nog altijd dat het tekort niet vóór 2031 zal zijn ingelopen. Wel worden tot en met 2031 zo’n 1 miljoen woningen gebouwd.

Huishoudenverdunning
Een andere oorzaak van het woningtekort: we wonen gemiddeld met minder mensen in een woning, en verwachten ook gemiddeld meer woonoppervlakte per persoon dan een paar jaar geleden. De laatste jaren is het aantal eenpersoonshuishoudens enorm gegroeid en gaan meer stellen uit elkaar en dus apart van elkaar wonen. Ook dat vergroot de vraag naar woningen. Er zijn genoeg voorbeelden van mensen die door privéomstandigheden hun huis uit moeten en vervolgens nergens heen kunnen. Inwonen bij familie, ergens een recreatiewoning of stacaravan huren zijn dan soms de enige opties om niet dakloos te raken.

Lage rente
De prijzen van woningen stijgen ook door lage rente. De afgelopen vijfentwintig jaar zijn de huizenprijzen met 280 procent gestegen en dat komt met name omdat er meer geld geleend kan worden door kopers. Dit betekent dat kopers voor dezelfde maandlasten veel geld kunnen lenen. Verwachting is echter niet dat bij een stijging van de rente, de huizenprijzen aanzienlijk gaan dalen. Volgens deskundigen zal hierdoor de prijsstijging hooguit wat minder hard gaan.

Handelswaar
Volgens veel economen is het kernprobleem op de woningmarkt niet alleen dat er te weinig huizen zijn, maar dat woningen een handelswaar zijn geworden. Woningen worden opgekocht door speculanten of aangekocht voor de verhuur, het zogenaamde ‘buy-to-let’principe.
Volgens het Kadaster ging in de eerste helft van 2020 bijna een kwart van de verkochte woningen naar particuliere beleggers. En dus niet naar huizenzoekers die er zelf in wilden gaan wonen. Vaak worden zij overboden door beleggers. Die drijven de prijzen op en verdienen vervolgens goed aan hun aankoop door de woningen tegen riante prijzen te verhuren.

Bescherming
De nieuwe wet is bedoeld om starters op de woningmarkt en mensen met een middeninkomen te beschermen tegen deze opkooppraktijken. Gemeenten kunnen straks buurten aanwijzen waar de nieuwe eigenaar goedkope en middeldure woningen niet mag verhuren. Ze mogen zelf bepalen tot welke aankoopprijs en in welke buurten die regel zal gelden, mits ze de noodzaak van hun beleid goed onderbouwen.
Niet alle deskundigen zijn het eens over de redelijkheid en de effectiviteit van de zelfbewoningplicht. Los van het feit dat de regeling het eigendomsrecht aantast, zijn sommigen van mening dat de beeldvorming van de particuliere belegger niet altijd klopt. Misschien denken we bij beleggers teveel aan gewetenloze huisjesmelkers en vastgoedcowboys op jacht naar snelle winst. Dat beeld klopt niet altijd, menen zij. De particuliere belegger kan evenzogoed een (ex)ondernemer zijn die zijn bedrijf heeft verkocht of iemand met een aanzienlijke erfenis die naar mogelijkheden zoekt om dit vermogen, vaak pensioenvoorziening, veilig te stellen. Immers, over een groter bedrag spaargeld moet tegenwoordig rente aan de bank worden betaald en daar komt ook nog de verschuldigde vermogens rendementheffing aan de Belastingdienst bij.

Verdienmodel
Investeren in vastgoed biedt voordelen. Vastgoed kent een zeer aantrekkelijk verdienmodel aangezien huurinkomen niet wordt belast als inkomen of winst zolang het om minder dan vijftig panden gaat. Verhuurders hoeven de inkomsten niet op te geven bij de Belastingdienst en ook als de waarde van het pand stijgt, hoeft over de winst niets te worden afgedragen. Een schril contrast met de verhuurderheffing die de wooncorporaties moeten betalen over de goedkoopste sociale huurwoningen.

De overheid
De verhuurderheffing werd onder bewind van minister Stef Blok ingevoerd die niet lang daarna en niet zonder trots, het ministerie van VROM liet verdwijnen omdat zoals hij zei: ‘de woningmarkt draaide als een zonnetje.’ Volkshuisvesting werd vervolgens ondergebracht bij het ministerie van Binnenlandse zaken. In het land wordt inmiddels de roep om een minister van Wonen sterker. Ook partijen die doorgaans streven naar zo weinig mogelijk overheidsbemoeienis vinden ingrijpen noodzakelijk.
Maar de politiek aarzelt. In de huidige situatie hebben grond- en huizenbezitters er baat bij dat de huizenprijzen stijgen. Aangezien meer dan de helft van de Nederlanders een eigen huis heeft, is het politiek onaantrekkelijk om ingrijpende maatregelen te treffen om de huizenprijzen te laten zakken. Daarmee is de huizenmarkt een probleem geworden met waarschijnlijk een direct gevolg op kiezersgedrag, want wat zou moeten gebeuren om ongelijkheid te verkleinen is niet in het voordeel van de meerderheid.

De gemeente
Of de gemeente Goeree-Overflakkee de zelfbewoningplicht gaat invoeren, is nog niet duidelijk. Het huisvestingsbeleid is er tot op heden op gericht om bij nieuwbouw de doelgroepen beter te bedienen.
Er is, ondanks het verzoek van de raad, niet onderzocht of en hoe vaak het voorkomt dat particuliere beleggers hier woningen opkopen. Volgens wethouder Marktwat beschikt men niet over voldoende personele capaciteit om dit in kaart te brengen. Het zou dus kunnen dat de zelfbewoningplicht in deze gemeente niet meer is dan een papieren tijger.
Maar zelfs wanneer dat zo is, bestaat er een goed argument om de regeling toch toe te passen, zo menen ook veel raadsleden. Want als omliggende gemeenten wel tot invoering ingaan, bestaat de kans dat beleggers hun activiteiten verplaatsen naar een gemeente waar deze opkoopbescherming niet geldt. Goeree-Overflakkee bijvoorbeeld.